What I Want I Knew Earlier than Shopping for Rental Property

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Anfang 2006 beschlossen mein Mann und ich, unser erstes Eigenheim in meiner Heimatstadt Greenfield, Indiana, zu kaufen. Nachdem wir ein paar Monate herumgekauft hatten, entschieden wir uns für ein 1.300 Quadratmeter großes Haus mit drei Schlafzimmern, einer offenen Küche und einem Wohnzimmer und einem eingezäunten Garten.

Da wir aus einer Einzimmerwohnung mit nur zwei Fenstern und insgesamt 500 Quadratmetern dorthin gezogen waren, fühlte es sich für uns wie eine Villa an. Plötzlich gingen wir von Schlafen, Essen und Wohnen in 2-3 Zimmern zu mehr Zimmern über, als wir brauchten.

Trotzdem war unser Plan nicht, für immer dort zu leben. Sehen Sie, wir hatten uns schon in jungen Jahren irgendwie vorgenommen, Vermieter zu werden, um so schnell wie möglich unseren Traum von der finanziellen Unabhängigkeit zu verwirklichen. Und genau das haben wir getan.

So kaufen Sie eine Mietimmobilieninvestition

Ein paar Monate nach dem Kauf unseres Eigenheims haben wir 10 Prozent auf eine gemauerte Ranch in der Nähe gelegt und daraus unsere erste Vermietung gemacht. Kurz darauf haben wir unser „Starterhaus“ in eine Zweitvermietung umgebaut und ein größeres Eigenheim gekauft.

Wir haben das meiste über das Finden und Screenen von Mietern, das Erstellen und Unterzeichnen von Mietverträgen und die Verwaltung unserer Immobilien im Internet gelernt. Alle, die wir kannten, hielten uns für verrückt, bis ihnen schließlich klar wurde, dass wir es trotz unserer mangelnden Erfahrung als Vermieter tatsächlich irgendwie zum Laufen brachten.

Folgendes hätte ich gerne über Investitionen in Mietimmobilien gewusst

Fast zehn Jahre später stehen unsere Immobilien immer noch und sind so profitabel wie eh und je. Eine unserer Immobilien ist seit etwa einem Jahr abbezahlt und die andere hat eine kleine Hypothek, die in 2-3 Jahren abbezahlt werden soll.

Natürlich haben Familienmitglieder und Freunde, die uns einst für verrückt hielten, im Laufe der Jahre ihre Meinung geändert. Sobald unsere beiden Immobilien abbezahlt sind, haben wir monatlich mindestens 2.000 US-Dollar an passivem Einkommen. Dabei haben unsere Mieter die Immobilien tatsächlich mit ihrem Geld abbezahlt – nicht mit unserem.

Trotzdem war es keine schmerzlose Erfahrung und wir haben viele Fehler gemacht. Und es gibt viele Dinge, die ich anders machen würde, wenn ich könnte. Leider muss man manche Dinge auf die harte Tour lernen. Folgendes hätte ich gerne gewusst, bevor wir Vermieter wurden:

Ihre Grundsteuern könnten explodieren

Eine der ersten Lektionen, die wir über den Besitz von Mietwohnungen gelernt haben, war eine große, beängstigende Überraschung und endete mit einer Nacht voller Tränen und wochenlanger Stress. Ich werde den Tag nie vergessen, an dem ich unsere Grundsteuerrechnung für unsere erste Anmietung öffnete und feststellte, dass unsere Grundsteuern über Nacht um 300 Prozent gestiegen waren.

Ich wusste tatsächlich, dass unsere Grundsteuern etwas ansteigen würden – mein Bundesstaat bietet eine Befreiung von Eigenheimbesitzern für Ihren Hauptwohnsitz an, und ich wusste, dass dies nicht für Grundstücke gelten würde, in denen wir nicht leben. Trotzdem wusste ich nicht, dass die Grundsteuer Die Obergrenzen für Mietimmobilien waren einen ganzen Prozentpunkt höher als für Gehöfte und Ihren Hauptwohnsitz.

Das Problem war, ich hatte den Mietpreis auf unserer alten Hypothekenrechnung basiert – nicht auf der neuen. Im ersten Jahr, in dem wir dieses Haus gemietet haben, haben wir also nur die Gewinnschwelle erreicht, anstatt einen Gewinn zu erzielen. Erfreulicherweise konnten wir die Miete nach Ablauf des ersten Jahres des Mietvertrags neu anpassen und an die höheren Grundsteuern anheben. Lehre dort gelernt, aber es wurde definitiv auf die harte Tour gelernt.

Mieter können mehr Schaden anrichten, als Sie denken

Wenn Sie mit jemandem sprechen, der Mietwohnungen besitzt, haben Sie wahrscheinlich einige Horrorgeschichten über die Art von Schäden gehört, die sie hinterlassen können. Ich war mir voll und ganz bewusst, dass diese Dinge passieren, aber ich war nicht ganz darauf vorbereitet oder erwartete, es selbst zu durchleben.

Leider würde ich bald erfahren, wie stressig es sein kann, wenn eine unserer Mieterfamilien abrupt ihren monatlichen Mietvertrag bricht und mitten im Winter auszieht. Als ich am Haus auftauchte, um den letzten Rundgang durch das Anwesen zu machen, konnte ich ehrlich gesagt nicht glauben, was ich sah.

Alle Türen im Haus fehlten – weg. Der Teppich, der beim Einzug neu gewesen war, sah aus, als hätte jemand eine riesige Dose Motorenöl darüber gegossen. Die Haustür war aufgebrochen worden und der Türrahmen war willkürlich wieder zusammengeklebt worden, um sie zu verbergen.

Aber das Schlimmste sollte noch kommen. Das riesige Panoramafenster an der Vorderseite des Hauses war zerbrochen – und durch ein Fenster ersetzt, das nicht einmal passte und nicht zu den restlichen Fenstern im Haus passte. Was?!?

Ich konnte nicht glauben, was ich sah. Das Haus war bei unserem letzten Besuch, also erst acht Monate zuvor, in einem guten Zustand gewesen. Leider fand ich später heraus, dass die Mutter der Familie ihre Sachen gepackt hatte und einige Monate zuvor abgereist war, wodurch Vater und Kinder sich selbst um die Dinge kümmern mussten. Er arbeitete viele Stunden und ließ die beiden Teenager während dieser Zeit allein, was in relativ kurzer Zeit zur totalen Zerstörung des Hauses führte.

Letztendlich haben wir alles im Haus repariert und ersetzt und sogar die Mieter dazu gebracht, uns den größten Teil des Schadens zurückzuzahlen. Dennoch habe ich aus der Erfahrung eine wertvolle Lehre gezogen: In kurzer Zeit kann viel Schaden passieren, wenn Sie es zulassen, und die einzige Möglichkeit, dies zu verhindern, ist ein häufiger Besuch Ihrer Immobilien.

Gute Mieter sind Gold wert

Als wir 6.000 US-Dollar für die Reparatur unseres Mietobjekts ausgeben mussten, haben wir bei der Auswahl der Mieter vorsichtiger sein müssen. Es hat uns aber auch gelehrt, die wirklich guten Mieter zu schätzen, mit denen wir gerne Geschäfte machen. Sie kennen die Sorte, und vielleicht sind Sie selbst einer: Die Mieter, die den Rasen tadellos pflegen und die Wohnung sauber halten. Diejenigen, die für die Feiertage dekorieren und stolz auf ihre Miete sind, als wäre es ihr eigenes Zuhause.

Eines unserer Häuser ist zum Beispiel zu diesem Zeitpunkt seit acht Jahren an dieselbe Familie vermietet und ich habe sie sehr lieb gewonnen. Wir kommen nur alle sechs Monate oder so vorbei und das Anwesen ist immer von innen und außen makellos.

Wir hören kaum von diesen speziellen Mietern. Das letzte Mal haben sie uns angerufen, weil sie das Deck färben und verbessern wollen.

Weil sie so gute Mieter sind, habe ich versprochen, die Miete nie zu erhöhen, solange sie da sind. Und obwohl wir Einnahmen verlieren, weil wir die Miete nicht erhöhen, haben wir die Gewissheit, einen Mieter zu haben, der sich hervorragend um unsere Immobilie kümmert. Für mich ist dieses Gefühl mehr wert als die schrittweisen Mieterhöhungen, die wir im Laufe der Zeit verlangen könnten.

Ich frage mich auch, ob wir trotzdem vorne landen werden. Denn exzellente Mieter wie sie brauchen weniger Reparaturen und hinterlassen bei ihrem endgültigen Auszug deutlich weniger Verschleiß.

Reparaturen werden teuer und unerwartet

In den zehn Jahren, in denen wir unsere Häuser besitzen, haben wir einen Ofen, eine Klimaanlage, einen Kühlschrank (zweimal) und einen Herd ersetzt. Wir haben für eine neue Sumpfpumpe und ein Unterwasserabflusssystem in einem unserer Kriechkeller bezahlt. Wir haben Hunderte von Dollar für Trockenbaureparaturen, Farben und Teppiche ausgegeben. Und das beinhaltet noch nicht einmal die 6.000 Dollar, die wir für die Reparatur der Immobilie ausgegeben haben, die unsere Mieter ein Jahr lang praktisch zerstört haben.

Glücklicherweise kamen die meisten dieser Mittel direkt von unseren Mietern selbst. Da unsere beiden Immobilien jeden Monat einen ordentlichen Gewinn erwirtschaften, können wir die Überschüsse verwenden, um Dinge wie Reparaturen und Upgrades und alles andere zu bezahlen, was sonst noch anfällt.

Trotzdem kommt ein Teil des Geldes direkt aus unserer eigenen Tasche, und diese überraschenden Reparaturen scheinen immer zu den unerwartetsten (und schlimmsten) Zeiten zu kommen. Als wir Vermieter wurden, hatten wir keinen großen Notfallfonds, um unerwartete Reparaturen zu bewältigen, und mussten oft auf unsere persönlichen Ersparnisse zurückgreifen, um alles zu bezahlen, was auftauchte.

Es hat immer alles gut geklappt, aber mit der Zeit wurde mir definitiv klar, dass wir etwas Geld zurücklegen mussten, um das zu erreichen, was wir wussten, dass es irgendwann passieren würde. Und jetzt, da wir einen Notfallfonds haben, der groß genug ist, um fast alles zu bewältigen, mache ich mir keinen Stress mehr über diese Dinge – wie das Dach, das in den nächsten ein oder zwei Jahren ersetzt werden muss, oder der 17 Jahre alte Ofen, der irgendwann sterben wird.

Anstatt uns vom Unbekannten beherrschen zu lassen, haben wir im Laufe der Jahre gelernt, die Situation selbst in den Griff zu bekommen. Sachen passieren. Der Unterschied ist, jetzt sind wir vorbereitet.

Es ist in Ordnung, Regeln aufzustellen und sich daran zu halten

Eine unserer Mieterfamilien war mit ihrer Miete zwei Jahre lang ständig fünf bis zehn Tage zu spät. Und obwohl im Mietvertrag stand, dass es mir technisch erlaubt war, eine Verspätungsgebühr von 10 USD pro Tag zu erheben, tat ich das nie. Nicht einmal. Was ist passiert? Ich war einfach zu nett.

Alles begann mit dem ersten Monat, in dem sie zu spät waren. Es schien mir keine große Sache zu sein, also sagte ich ihnen, dass sie sich keine Sorgen machen sollten. „Zahlen Sie einfach, wenn Sie können“, sagte ich. Und genau das haben sie getan.

Leider zahlten sie jeden Monat weiter, wann immer sie konnten. Und weil ich in den ersten Monaten so lässig damit umgegangen war, wurde es mit der Zeit immer schwieriger, den Fuß auf die Beine zu stellen. Ich war auch anfangs nicht konfrontativ, was fast das Schlimmste ist, was ein Vermieter sein kann. Infolgedessen kamen sie zwei Jahre lang mit ihrer Miete zu spät und ich verbrachte unzählige Stunden damit, mich über die Situation zu stressen.

Seitdem habe ich gelernt, dass es in Ordnung ist, sich an die Bedingungen im Mietvertrag zu halten – auch wenn diese Bedingungen am Ende jemand anderen Geld kosten. Tatsächlich ist das Festlegen von festen Grundregeln der beste Weg, um Mieter wissen zu lassen, dass die Regeln wichtig sind und dass es Konsequenzen für verspätete Mietzahlungen, Schäden oder irgendetwas anderes gibt.

Der Kauf einer Mietwohnung war eine ausgezeichnete Wahl… für uns

Obwohl wir zu Beginn alles andere als Experten waren, bin ich fest davon überzeugt, dass der Kauf von Mietimmobilien einer der besten finanziellen Schritte ist, die wir gemacht haben. Zunächst haben wir unsere Immobilien im unteren Bereich des Marktes gekauft, wodurch sie bereits enorm an Wert gewonnen haben. Und zweitens haben wir uns einen zukünftigen Einkommensstrom gesichert, der von all unseren anderen Altersvorsorgekonten getrennt ist und nicht unbedingt den gleichen Risiken unterliegt.

Obwohl unsere Immobilien einen monatlichen Gewinn einbringen, verwenden wir dieses Geld derzeit für Reparaturen und Wartung. In der Zwischenzeit gehen alle Überschreitungen direkt in Richtung der Kredite, um deren mögliche Rückzahlungstermine zu beschleunigen. Unsere Immobilien werden derzeit für etwas unter 2.000 US-Dollar vermietet, aber ich erwarte, dass sie in den nächsten 10 Jahren deutlich mehr mieten werden. Sobald sie abbezahlt sind, ist all das Geld zweckgebunden, um unseren Mädchen zu helfen, das College zu bezahlen und einen Teil unserer Frühpensionsträume zu finanzieren.

Darüber hinaus planen wir aufgrund unserer Vorliebe für Immobilien in den kommenden Jahren den Kauf von mindestens zwei weiteren Mietobjekten. Ich bin zwar noch nicht ganz bereit, den Abzug zu betätigen, aber ich denke, wir könnten davon profitieren, bis zu unserer Pensionierung ein paar mehr abbezahlte Immobilien in unserem Portfolio zu haben.

Vermieter werden ist nichts für schwache Nerven

Der Kauf der richtigen Mietobjekte ist eine Herausforderung an sich, aber der Akt des Vermieters ist bei weitem der schwierigste Teil. Der Besitz von Mietobjekten kann jedoch der Schlüssel zu viel Gewinn und finanzieller Freiheit sein, wenn Sie die Dinge von Anfang an richtig machen – oder zumindest aus Ihren Fehlern lernen.

Ich würde nichts an unserer Geschichte ändern, aber ich wünschte, ich hätte mehr über das Geschäft gewusst, bevor wir angefangen haben. Wenn Sie erwägen, eine Mietwohnung zu kaufen, hoffe ich, dass Sie aus meinen Fehlern lernen können anstatt Dinge auf die harte Tour zu lernen.

Mein bester Rat lautet: Prüfen Sie Ihre Mieter sorgfältig und behalten Sie Ihre Immobilie jederzeit im Blick. Scheuen Sie sich nicht, bei Bedarf Gesetze zu erlassen, aber seien Sie respektvoll gegenüber Ihren Mietern und ihren Familien – insbesondere den zuverlässigsten. Außer für Reparaturen, von denen Sie wissen, und für diejenigen, die Sie nicht kennen.

Denn als Vermieter wird wahrscheinlich alles passieren, was passieren kann.

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Holly Johnson ist eine preisgekrönte Autorin für persönliche Finanzen und Autorin von Zero Down Your Debt. Johnson teilt ihre Leidenschaft für Sparsamkeit, Budgetierung und Reisen auf ClubThrifty.com.

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